Liều thuốc “thắt chặt tiền tệ” để kìm hãm lạm phát tuy đã phát huy hiệu quả nhưng lại gây ra phản ứng phụ là làm cho nền kinh tế lâm vào cảnh “đói vốn”. Áp lực vay vốn từ ngân hàng, từ các nhà cung cấp nguyên vật liệu, từ khó khăn trong thu hồi công nợ… khiến nhiều dự án bị đình trệ, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.
Nhiều giải pháp đang được đưa ra như phát hành trái phiếu, cầm cố thế chấp bất động sản, vay vốn từ người thân, khách hàng, liên doanh liên kết…nhưng lựa chọn giải pháp nào sao cho phù hợp với hoàn cảnh là nỗi băn khoăn của không ít các doanh nghiệp. Hiểu rõ điểm mạnh, điểm yếu của từng giải pháp sẽ giúp doanh nghiệp có những lựa chọn đúng đắn cho con đường tìm vốn của mình.
Phát hành trái phiếu doanh nghiệp
Trong bối cảnh kinh tế lạm phát, chứng khoán đóng băng, tiền tệ bị siết chặt, huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu hiện được xem như một giải pháp tối ưu giúp các doanh nghiệp thiếu vốn, có nguồn vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh.
Giải pháp phát hành trái phiếu đang được các doanh nghiệ p áp dụng với nhiều hình thức đa dạng. Để huy động vốn triển khai các dự án bất động sản, công ty cổ phần dệt may Thành Công có kế hoạch phát hành 1.000 tỉ đồng trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng, thời hạn phát hành 3 năm và lãi suất cố định 12%/năm chuyển đổi. Người mua từ 1.500 trái phiếu còn được ưu tiên mua 1 căn hộ tại một số dự án bất động sản của công ty. Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt cũng cho biết đã phát hành 98 tỉ đồng trái phiếu vào đầu năm 2008 và sẽ tăng số lượng phát hành theo mức độ triển khai của các dự án...
Kênh huy động vốn từ phát hành trái phiếu này không chỉ giúp doanh nghiệp có vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh mà còn tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn trong nước, giảm bớt gánh nặng cho vay vốn trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng, góp phần hạn chế các rủi ro tiềm tàng của hệ thống tài chính. Bên cạnh đó, doanh nghiệp với áp lực phải đảm bảo thanh toán đầy đủ, đúng hạn gốc lãi cho người mua sẽ phải năng động, sáng tạo hơn để tăng hiệu quả sử dụng đồng vốn, tăng lợi nhuận sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, kênh huy động vốn này không dành cho mọi doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp nhỏ, mới thành lập. Theo quy định của Luật doanh nghiệp, chỉ những doanh nghiệp đã có thời gian thành lập trên một năm, có báo cáo tài chính của năm trước được kiểm toán; kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh năm trước có lãi và có phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua…mới được phép phát hành trái phiếu.
Hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, công bằng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư và tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan. Số tiền thu được từ phát hành trái phiếu được sử dụng theo đúng cam kết với các nhà đầu tư và thanh toán đầy đủ, đúng hạn gốc, lãi trái phiếu khi đáo hạn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của các thông tin đã công bố cũng như các trách nhiệm cam kết với tổ chức bảo lãnh phát hành, đại lý phát hành, đại lý thanh toán và tổ chức được ủy quyền đấu thầu trái phiếu.
Huy động vốn từ bạn bè, người thân
Trong khi biện pháp huy động vốn từ trái phiếu cần sự cho phép và thời gian thông qua, thì vay vốn từ bạn bè, người thân, nhân viên…đang được nhiều doanh nghiệp coi là một cách thuận tiện, nhanh chóng để giải quyết “cơn khát” vốn trước mắt.
Nhiều công ty đang huy động vốn tự có từ cán bộ nhân viên để giải quyết khó khăn trước mắt. Một số khác không thể huy động vốn được từ nhân viên có thu nhập thấp thì lại chủ trương vay từ bạn bè, người thân. Họ chủ trương trả lãi suất cao hơn một chút lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng để thu hút nguồn vốn này. Tuy không nhiều như vốn vay từ ngân hàng, nhưng đây là giải pháp tình thế mà doanh nghiệp phải thực hiện trong thời điểm khó khăn này. Bà Trương Thị Thanh Tâm, Chủ tịch HĐQT Maseco chủ trương vay vốn từ cán bộ công nhân viên công ty cho biết: "Dù nguồn vốn này không nhiều như phát hành trái phiếu rộng rãi nhưng cũng đáp ứng được phần bổ sung cho vốn lưu động để kinh doanh trong thời điểm khó khăn hiện nay".
Khi vay theo phương thức này, người vay có quyền thỏa thuận điều kiện vay tài sản với bên cho vay như tiền lãi, thời gian vay, phương thức thanh toán… nên sẽ đem lại lợi ích cho cả hai bên vì người cho vay sẽ được lãi suất cao hơn còn doanh nghiệp sẽ chịu lãi suất thấp hơn khi qua trung gian là ngân hàng. Tuy nhiên, hai bên cần lập hợp đồng cho vay tài sản chặt chẽ theo quy định của bộ luật dân sự để đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro, tranh chấp.
Mở thị trường cầm cố, thế chấp
Để giải bài toán thiếu vốn cho các doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm hiện nay, nhà nước cần mở một thị trường cầm cố thế chấp bằng bất động sản. Thị trường này phát triển cả về mức độ sơ cấp và thứ cấp, có sự hỗ trợ và tham gia kinh doanh của nhiều tổ chức tài chính.
 Thị trường cầm cố, thế chấp không chỉ giúp các doanh nghiệp có vốn để đầu tư, xây dựng, sản xuất, kinh doanh mà còn là nguồn nội lực giúp nền kinh tế không bị lệ thuộc nhiều vào nước ngoài. Riêng đối với thị trường bất động sản, đây là nguồn vốn rất quan trọng vì tài sản thế chấp chính là những bất động sản hiện hữu hoặc sẽ hình thành trong tương lai.
Thị trường cầm cố, thế chấp tồn tại ở hai dạng: sơ cấp và thứ cấp. Thị trường sơ cấp – được hình thành giữa người vay và một tổ chức tín dụng, hiện đã có hành lang pháp lý (thể hiện trong Bộ luật dân sự và Luật Đất đai) nhưng hoạt động kém hiệu quả, chưa huy động được nguồn vốn mạnh và tồn tại nhiều rủi ro do tính thanh khoản không cao. Trong khi đó, thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp - được hình thành giữa người vay với nhiều tổ chức tín dụng, tuy chưa đi vào hoạt động nhưng được dự báo là năng động và có tính thanh khoản cao hơn. Các tổ chức tín dụng mua bán những khoản cầm cố, thế chấp theo hình thức chiết khấu hoặc tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Vì thế, thị trường này sẽ hạn chế rủi ro và tạo được nguồn vốn vay nhiều hơn thị trường sơ cấp.
Để thị trường cầm cố thế chấp hoạt động như một kênh huy động vốn hiệu quả cho các doanh nghiệp trong tình hình hiện nay, cần phải có một lộ trình phù hợp, một quá trình kiểm tra và đánh giá về tính khả thi cũng như các mặt tác động đến xã hội. Việc cần làm là thống nhất hoàn chỉnh hoạt động cho thị trường sơ cấp, đồng thời cho phép hình thành thị trường thứ cấp và hỗ trợ để thị trường này mang lại hiệu quả ngay sau khi đi vào hoạt động. Việc cho phép thế chấp - cầm cố bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài có tiềm lực vốn lớn cũng là hướng mở rộng hiệu quả giúp khơi được nguồn vốn rất mạnh cho đầu tư.
Huy động vốn từ khách hàng
 Huy động vốn từ khách hàng cũng được coi là kênh huy động vốn hữu hiệu cho thị trường bất động sản hiện nay. Với phương thức này, doanh nghiệp có vốn để đầu tư mà không phải trả lãi còn khách hàng thì được mua bất động sản với nhiều ưu đãi.
Đây là hình thức mà người mua có nhu cầu mua nhà đất góp một số tiền nhất định trong khi ký kết hợp đồng mua hoặc có thể thông qua các sàn giao dịch bất động sản, công ty môi giới, tổ chức huy động vốn để góp tiền cho doanh nghiệp xây dựng công trình mà mình định mua. Hợp đồng ký kết có sự đảm bảo về giá cả hợp lý nhất và có sự ràng buộc trách nhiệm cụ thể giữa hai bên. Trong đó, chủ đầu tư phải cam kết xây dựng công trình với một số tiêu chuẩn rõ ràng về giá cả, vật tư, chất lượng công trình cũng như chính sách hậu mãi và thời gian bàn giao. Đặc biệt, để đảm bảo cho người mua không gặp rủi ro, các doanh nghiệp còn mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Khi đó, người mua bất động sản gửi tiền vào và sau khi trừ những khoản đảm bảo theo quy định và phí dịch vụ, ngân hàng sẽ cho doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư với lãi suất thấp. Do được ngân hàng làm trung gian đảm bảo, người mua không sợ mất tiền mà nhà đầu tư vẫn có vốn thực hiện dự án.
Điểm mạnh của phương thức này là tính "chắc chắn" cao. Nhà đầu tư chắc chắn về đầu ra của sản phẩm, được vay vốn để đầu tư công trình, thậm chí vay dài hạn mà không phải trả lãi, đồng thời yên tâm về chất lượng công trình. Còn khách hàng được lợi vì có thế mua được bất động sản với giá thấp hơn. Tuy nhiên, huy động vốn từ khách hàng không tránh khỏi những hạn chế như về tiến độ thi công, thời hạn thời gian giao nhà, sự làm ăn thất tín làm giảm chất lượng thi công…. Nếu thực hiện không đúng, khách hàng và chủ đầu tư phải chịu lãi suất và trách nhiệm đền bù vật chất theo đúng hợp đồng thoả thuận.
Liên doanh, liên kết các doanh nghiệp trong và ngoài nước
Bên cạnh những hình thức huy động vốn trong nước thì hình thức liên doanh, liên kết giữa các doanh nghiệp nhỏ với nhau và với các doanh nghiệp nước ngoài cũng được coi là phương thức hữu hiệu để giải quyết bài toán khó khăn về vốn hiện nay. Phương thức này đặc biệt hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư bất động sản: không chỉ tập trung được nguồn lực, tránh sự rủi ro mà còn thúc đẩy tiến độ các dự án.
Với các doanh nghiệp bất động sản nhỏ, liên kết với nhau để tập trung nguồn lực, giải quyết vấn đề vốn trước mắt đang là giải pháp số một. Việc liên doanh, liên kết này có thể được tiến hành theo hình thức công ty cổ phần. Khi liên doanh được thành lập, việc quản lý sẽ chặt chẽ hơn, các doanh nghiệp có tính liên kết cao trong mọi hoạt động và có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn. Nhờ có vốn, các dự án sẽ được triển khai thực hiện một cách nhanh chóng dễ dàng, có lợi cho đôi bên. Doanh nghiệp không những có thêm lợi nhuận mà còn được chia sẽ bớt rủi ro khi đầu tư. Trong tương lai, việc liên kết này có thể tiến tới hình thành các tập đoàn bất động sản lớn với số vốn hàng trăm triệu thậm chí hàng tỷ đô la Mỹ để cạnh tranh với doanh nghiệp bất động sản nước ngoài, đồng thời không phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng.
Với các doanh nghiệp bất động sản lớn hơn, việc liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp nước ngoài mạnh về vốn, về kinh nghiệm sẽ là một hướng đi tích cực. Việc liên kết này sẽ đưa lại nguồn vốn đang khát đồng thời bổ sung những kinh nghiệm, kiến thức quản lý cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, đối tác nước ngoài thường có những phân tích, đánh giá rất kỹ về năng lực, quy mô, vị trí dự án, tiềm năng và tính thu hút của sản phẩm. Cho nên phương thức này không áp dụng được với các doanh nghiệp nhỏ, yếu mà chỉ áp dụng với các doanh nghiệp lớn có tiềm lực.
Số lượt đọc:
1617
-
Cập nhật lần cuối:
10/12/2008 03:33:55 PM |