Thời gian gần đây việc thế chấp nhà ở để huy động vốn trở nên rất khó khăn. Một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho các tổ chức cá nhân khi ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở nhằm huy động vốn chính là những bất cập trong các quy định về thế chấp nhà ở của Luật Nhà ở năm 2005. Từ góc độ đó, trong phạm vi bài viết này chúng tôi xin được đề cập một số vấn đế chủ yếu sau đây:
1. Khó khăn khi xác định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch
Theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở thì điều kiện đế nhà ở tham gia giao dịch (trong đó bao gồm cả thế chấp nhà ở) là:
Þ Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.
Þ Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
Þ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Với quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở thì trong trường hợp thiếu một trong các điều kiện trên thì chủ sở hữu nhà ở không được dùng nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều này cũng đồng nghĩa với hệ quả là pháp luật đã "loại bỏ" nhà ở hình thành trong tương lai khỏi "danh mục" tài sản thế chấp.
Ngoài ra, nhiều vấn đế được đặt ra nhưng không có sự trả lời thỏa đáng như: cơ quan nào có thẩm quyền xác định nhà ở "không có tranh chấp về quyển sờ hữu , "không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền" và cách thức xác định những nội dung đó được thực hiện như thế nào? Quy định nêu trên đã làm phát sinh nhiều khó khăn cho chủ sở hữu nhà ở vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ điều kiện tại Điếu 91 của Luật Nhà ở là không đơn giản, nhất là trong bối cảnh "lý lịch pháp lý về nhà đất" ở nước ta rất phức tạp.
2. Bất cập trong quy định về thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Theo quy định của Điếu 114 Luật Nhà ở thì “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở đế bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”.
Với quy định trên, nhà làm luật hi vọng sẽ hạn chế được những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, từ giác độ kinh tế thì quy định đó đã cản trở khả năng huy động vốn trong xã hội phục vụ sản xuất, kinh doanh (trái với mục đích thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và thị trường vốn) và đã "vô hiệu hoá” hệ thống, cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm nhà ở. Phần lớn các chuyên gia trong và ngoài nước đều đánh giá quy định tại Điều 114 là chưa phù hợp với thông lệ quốc tế và không khuyến khích sự phát triển của nền kinh tế.
Theo chúng tôi, để hạn chế rủi ro cho hệ thống các tổ chức tín dụng, Nhà nước cần sử dụng các giải pháp có tính hiệu quả khoa học và tích cực hơn, (ví dụ như: xác định rõ trách nhiệm của từng khâu trong quá trình thẩm định hồ sơ vay vốn; tăng cường vai trò, hiệu quả của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc công khai hoá thông tin hoàn thiện hệ thống pháp luật tín dụng, ngân hàng để loại bỏ những "lỗ hổng" dẫn đến khả năng lừa đảo như hiện nay... ). Ngoài ra, nếu theo quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở thế chấp nhà ở cho tổ chức, cá nhân không phải là tổ chức tín dụng để vay vốn thì rất có thể hợp đồng thế chấp đó sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm về điều kiện chủ thể (vì chủ sở hữu nhà ở "chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng").
3. Chưa hợp lý với quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở
Theo quy định tại Điều 93 và Điều 117 của Luật Nhà ở thì hợp đồng thế chấp nhà ở phải đáp ứng các quy định sau đây:
3.1. Về hình thức của hợp đồng
Hợp đồng thế chấp nhà ở được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực cụ thể là hợp đồng thế chấp nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Tuy nhiên, trong khi đó theo quy định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lại thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân xã. Như vậy, giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai có sự không thống nhất khi quy định về vấn đề này, mặc dù trên thực tế thì nhà và đất thường được thế chấp đồng thời và được thỏa thuận trong cùng một hợp đồng thế chấp.
3.2. Về nội dung của hợp đồng
Hợp đồng thế chấp nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:
Þ Tên và địa chỉ của các bên;
Þ Mô tả đặc điểm của nhà ở;
Þ Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Þ Cam kết của các bên;
Þ Các thoả thuận khác;
Þ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
Þ Chữ ký của các bên.
Với quy định của Luật Nhà ở thì các bên phải thỏa thuận tất cả các nội dung nêu trên trong hợp đồng thế chấp nhà ở theo chúng tôi quy định như Luật Nhà ở là chưa phù hợp, chưa tuân thủ triệt để nguyên tắc tự do, tự nguyện, tự thỏa thuận của pháp luật hợp đồng.
Mặt khác, Bộ luật dân sự năm 2005 đã có một chế định riêng về hợp đồng, với các quy phạm mang tính thống nhất cao của pháp luật vế hợp đồng nên quy định của Luật Nhà ở nội dung của hợp đồng là không cần thiết. Do vậy, trên cơ sở tôn trọng quyền tự do ý chí hợp pháp của các bên thì những nội dung nêu trên có chăng chỉ nên thể hiện dưới dạng quy phạm tùy nghi hoặc viện dẫn về các quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự năm 2005.
4. Khó tiếp cận thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở
Trong quá trình áp dụng các quy định của Luật Nhà ở, chúng tôi nhận thấy một trong những hạn chế lớn nhất của Luật Nhà ở là chưa có quy định trực tiếp, rõ ràng về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở. Điều này dẫn đến khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không vì thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở không đầy đủ và khó tiếp cận.
Tuy nhiên, để tìm hiểu về việc nhà ở đó đang được dùng để thế chấp hay không thì tổ chức tín dụng có thể tìm hiểu thông tin ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vì theo quy định hiện hành thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp nhà ở là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và huyện.
Từ những phân tích trên cho thấy để thúc đẩy thị trường tín dụng vận hành thông thoáng, hiệu quả, an toàn thì một trong những yêu cầu đặt ra là các cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu, khắc phục những vướng mắc nêu trên trong các quy định về thế chấp nhà ở.
Nguồn:
Doanh nhân & pháp luật Số lượt đọc:
1555
-
Cập nhật lần cuối:
15/12/2008 10:44:49 AM |