|
Trái với tình trạng sụt giá mạnh của thị trường nhà đất Tp. Hồ Chí Minh những tháng đầu năm 2008, thị trường nhà đất Hà Nội chưa hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí có chiều hướng tăng nhẹ. Đặc biệt, giá chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê vẫn ở mức cao. Đâu là nguyên nhân khiến thị trường nhà đất Hà Nội vẫn “nóng”? Xu hướng trong tương lai và những giải pháp nào giúp bình ổn giá nhà đất Hà Nội?
Tình hình bất động sản Hà Nội năm 2008
Năm 2008, nhu cầu thị trường Hà Nội ở tất cả các mảng nhà đất như chung cư, căn hộ cao cấp, nhà và văn phòng cho thuê, khách sạn...không hề giảm mà có xu hướng bình ổn và thậm chí tăng nhẹ. Điều này có thể thấy rõ từ mức giá thuê, mức giá mua và hệ số sử dụng cao tại tất cả các loại bất động sản này.
Theo khảo sát mới đây của công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CBRE trong quý I/2008, sức mua căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn rất lớn. Do đó giá bán vẫn ở mức cao và dấu hiệu tăng nhẹ so với quý IV/2008. Một số tòa nhà như Thành Công Tower 25 Láng Hạ, Ciputra, toà nhà Vimeco, toà nhà Chelsea Park… giá căn hộ dao động trong khoảng 25 - 35 triệu đồng/m2. Thị trường chung cư cao cấp cũng có diễn biến tương tự. Giá nhà tại Pacific Place và Golden Westlake có xu hướng tăng lên so với quý IV/2008, khoảng 60 triệu/m2.
Thị trường nhà đất cho thuê có xu hướng tăng lên. Giá cho thuê cửa hàng ở vị trí trung tâm là 125 USD/m2/tháng, tại các trung tâm thương mại là 65USD/m2/tháng, tỷ lệ trống 1%. Giá thuê văn phòng cao cấp tiếp tục tăng, dao động từ 40-50 USD/m2/tháng; trong khi giá thuê căn hộ chung cư cao cấp từ 30-45 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống 0.4%. Nhu cầu thuê phòng khách sạn 4-5 sao cũng tăng cáo với giá thuê dao động từ 120-350 USD/ngày, chiếm tỷ lệ sự dụng là 82%.
Thị trường nhà đất Hà Tây sau một thời gian tăng giảm vẫn tương đối “nóng”. Đất ở khu vực Bala (T.p Hà Đông) giá vẫn lên tới 9 triệu/m2 hay ở khu đường Hoàng Quốc Việt kéo dài giá đất mặt tiền cũng lên tới 20 triệu/m2.
Nguyên nhân khiến giá BĐS Hà Nội ở mức cao
 Trước sự điều tiết của nền kinh tế vĩ mô, giá nhà đất ở Hà Nội có xu hướng chững lại nhưng không suy giảm. Nguyên nhân chính là do nguồn cung ở Hà Nội vẫn còn khan hiếm, không đáp ứng được lượng cầu ngày một tăng; đặc biệt hiện tượng đầu cơ nhà đất vẫn còn diễn ra khá phổ biến.
Thứ nhất, nguồn cung nhà đất ở Hà Nội vẫn còn khan hiếm do thiếu quỹ nhà đất, đặc biệt là chung cư cao cấp và bất động sản khu trung tâm. Chính sách thắt chặt vốn vay của ngân hàng vào bất động sản, tăng lãi suất tiền vay và tăng giá của chi phí xây dựng (40% so với quý IV/2008) khiến nhiều chủ đầu tư thiếu vốn làm chậm tiến độ dự án, hoặc từ bỏ dự án xây dựng... Không chỉ vậy, quá trình xin dự án còn nhiều thủ tục rườm rà, gây khó khắn cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải chi phí nhiều cho dự án nên kéo theo giá nhà tăng để bù lại những khoản chi đó.
Thứ hai, nhu cầu mua nhà đất để ở hoặc đầu tư tích lũy của người dân tăng cao, đặc biệt ở khu vực ít xa trung tâm, nội thành Hà Nội. Tình trạng phát triển thiếu động bộ về giao thông, dịch vụ…khiến phần lớn người dân có tâm lý thích sống ở khu đô thị hiện đại hoặc không quá xa trung tâm. Những khu vực mới sát nhập vào Hà Nội do đó chưa thể gánh bớt sức nóng cho thị trường. Dân số tập trung quá đông ở khu trung tâm khiến cho giá nhà ở đây tăng cao bởi nguồn cung quá ít. Mặt khác, giá vàng biến động lên xuống, thị trường chứng khoán “ảm đạm” khiến cho nhiều người có vốn nhàn rỗi quay sang đầu tư vào thị trường bất động sản.
Thứ ba, tình trạng đầu cơ nhà đất vẫn phổ biến làm khan hiếm nhà đất, đẩy giá lên cao quá giá trị thật nhiều lần. Những chủ đầu cơ này thường có nguồn tài chính mạnh, cộng thêm những mối quan hệ với chủ dự án nên họ dễ dàng thâu tóm số lượng lớn căn hộ bán ra với giá sàn (đặc biệt là căn hộ ở vị trí đẹp). Đặc biệt hiện tượng chủ đầu tư và giới đầu cơ cùng phối hợp “giăng bẫy” người mua vẫn phổ biến. Chủ đầu tư tạo ra giá trị ảo bằng cách vờ lập hợp đồng đã bán qua tay nhiều người, khiến cho người mua tưởng sẽ có lãi ngay sau khi mua lại bất động sản đó. Một mánh khóe khác là chủ đầu cơ bỏ tiền đặt cọc các căn hộ ở vị trí đẹp, sau đó tung tin đã bán gần hết để kích thích người mua tranh giành nhau, đẩy giá lên cao.
Thị trường bất động sản Hà Nội vẫn “nóng” trong vài năm tới
 Theo dự đoán của các nhà phân tích, trong vài năm tới, thị trường bất động sản ở Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục sôi động, hấp dẫn giới đầu tư, các cá nhân và doanh nghiệp.
Theo các nhà dự báo, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2008 vẫn “nóng”, giá đất tăng đều đặn do cung chưa đáp ứng nổi cầu. Phải đến năm 2010 khi Hà Nội mở rộng hoàn chỉnh về các hướng với các dự án phát triển các khu đô thị mới và trung tâm mới, thị trường nhà đất mới dần dần bình ổn. Tập đoàn bất động sản Mỹ CBRE nhận định rằng nhà ở trung - cao cấp tại Hà Nội vẫn có xu hướng phát triển do lượng cầu không ngừng tăng lên trong tương lai. Theo Jones Lang LaSalle – tập đoàn tư vấn hàng đầu về bất động sản thì thị trường căn hộ sẽ sôi động hơn vào cuối năm 2009 –đầu năm 2010 do sự hỗ trợ của các chính sách mới như quyền sở hữu căn hộ của người nước ngoài, và xóa bỏ giới hạn về số nhân viên nước ngoài. Cũng như vậy, nhu cầu về không gian cao cấp, văn phòng cho thuê sẽ tăng liên tục đến năm 2012. Hà Tây sẽ là tiêu điểm thu hút đầu tư của các quỹ đầu tư, doanh nghiệp và các nhân vì vị trí quan trọng đối với Thủ đô Hà Nội, vị trí tiếp giáp với trung tâm mới Mỹ Đình.
Một số giải pháp bình ổn giá BĐS Hà Nội
Trước tình hình bất động sản ở Hà Nội vẫn khá “nóng” như hiện nay, việc cần làm đối với chính phủ là tìm ra giải pháp hữu hiệu bình ổn giá, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định. Các giải pháp được bộ xây dựng đề ra là: điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu tư, khuyến khích mua nhà để sử dụng, chống đầu cơ, cải tiến thủ tục và công khai minh bạch thông tin, thiết chặt kỷ luật với người vi phạm.
Thứ nhất, chính phủ cần có chính sách khuyến khích các cá nhân, hộ gia đình đưa nhà đất vào sử dụng, có chính sách cho vay đối với những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất. Cần đánh thuế cao với các trường hợp bán đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua để tránh tình trạng đầu cơ, khiến giá trị ảo bị đẩy lên cao.
Thứ hai, cần cân bằng quỹ đất hợp lý giữa việc xây dựng căn hộ cao cấp và căn hộ trung bình và giá thấp, căn hộ cho thuê và nhà ở xã hội. Hạn chế bán đất nền mà sử dụng để xây dựng khu chung cư vì quỹ đất ngày càng hạn hẹp.
Thứ ba, cải tiến thủ tục đầu tư, thực hiện công khai minh bạch thông tin, đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng nhằm đẩy nhanh tiến độ của dự án đầu tư. Việc giải phóng mặt bằng nên để chính quyền địa phương tự tổ chức, tránh sự thỏa thuận trực tiếp giữa chủ đầu tư và người dân gây tâm lý bất bình và khiếu kiện. Ngoài ra cần tiến hành đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư dự án. Việc mua bán chuyển nhượng quyền sự dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin…
Thứ tư, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm luật kinh doanh bất động sản như đầu cơ ép giá, gian lận…Cần đôn đốc triển khai các dự án và kiên quyết thu hồi đất nền mà người mua đầu cơ không xây dựng, chờ tăng giá để kiếm lời.
Số lượt đọc:
326
-
Cập nhật lần cuối:
03/12/2008 02:53:22 PM |  | | tòa nhà Ciputra Hà Nội |
|  | Bài liên quan: |  | | | |
| Bài đã đăng: | | | |
|